近期，各地“按區(qū)認(rèn)定首套房”政策逐漸多了起來(lái)，這關(guān)乎購(gòu)房者的首付比例與房貸利率。
據(jù)“成都住建”官微消息，自2024年8月13日起，在成都范圍內(nèi)新購(gòu)買住房，只核查購(gòu)房人在擬購(gòu)住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無(wú)住房的，認(rèn)定為首套房。
不止成都，還有蘇州、合肥、廣州、濟(jì)南、南寧、杭州等多個(gè)城市，也是按區(qū)認(rèn)定首套房。在限購(gòu)政策已經(jīng)基本取消的當(dāng)下，按區(qū)認(rèn)定首套房，對(duì)于購(gòu)房者的首付比例以及房貸利率，將帶來(lái)哪些直接的影響？以目前首套房、二套房的首付比以及利率差，能夠多大程度刺激消費(fèi)需求？
成都按區(qū)認(rèn)定首套房，百萬(wàn)房貸總利息能省6萬(wàn)元
據(jù)“成都住建”官微，成都市住建局出臺(tái)通知，進(jìn)一步優(yōu)化住房交易相關(guān)政策。其中，在本市范圍內(nèi)新購(gòu)買住房，只核查購(gòu)房人在擬購(gòu)住房所在區(qū)（市）縣范圍內(nèi)住房情況，無(wú)住房的，認(rèn)定為首套房。
按區(qū)認(rèn)定首套房，這意味著，只要這個(gè)區(qū)域無(wú)房，首付比例和貸款利率就可以執(zhí)行首套房政策。
成都當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介告訴記者，目前，成都首套房首付比是1.5成，利率是3.25%；二套房首付比是2.5成，利率是3.55%。
以商業(yè)貸款100萬(wàn)、30年等額本息為例，如果是二套房，利息總額約62.66萬(wàn)元，月供4518.4元。如果是首套房，利息總額56.67萬(wàn)元，月供是4352.06元。這樣看來(lái)，如果認(rèn)定為首套房，總利息能節(jié)省約6萬(wàn)元。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從全市范圍內(nèi)核查住房，收窄到只看區(qū)縣范圍，對(duì)于成都購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大大擴(kuò)展了首套購(gòu)房的覆蓋范圍，原本需要確認(rèn)為二套的購(gòu)房需求，可按首套認(rèn)定，無(wú)論首付比例和貸款利率都能享受更大的優(yōu)惠幅度。當(dāng)下不少購(gòu)房群體的改善需求是多樣化的，例如給父母買一套養(yǎng)老居住用房，或購(gòu)置一套旅居或度假用房等等，這一政策本身更有利于滿足這類需求。
此外，成都新政還指出，在擬購(gòu)住房區(qū)（市）縣范圍內(nèi)有住房且正在掛牌出售的，住房套數(shù)相應(yīng)核減。支持商業(yè)銀行按認(rèn)定的客戶住房套數(shù)辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。
張波指出，將正在掛牌出售的住房，從住房套數(shù)中核減，是積極保障“以舊換新”的改善需求，由于當(dāng)下不少改善需求“賣舊”和“買新”會(huì)同步進(jìn)行，甚至不少地方鼓勵(lì)先買新再同步賣舊，舊房沒過(guò)戶之前都會(huì)對(duì)擬購(gòu)房人名下住房套數(shù)形成影響，這一政策值得在更多城市進(jìn)行推廣。
蘇州、廣州、合肥、杭州等已落地政策，減輕購(gòu)房者財(cái)務(wù)壓力
按區(qū)認(rèn)定首套房，成都不是首例。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有蘇州、合肥、廣州、青島、濟(jì)南、南寧、杭州等多個(gè)一二線城市，按區(qū)認(rèn)定首套房。
今年5月28日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。其中指出，居民家庭在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)無(wú)住房且符合購(gòu)房條件的，新購(gòu)住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購(gòu)房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購(gòu)住房申請(qǐng)住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。
目前，廣州首套房貸款利率在3%、3.05%、3.1%、3.3%幾個(gè)檔位，二套房多為3.7%。如果按區(qū)認(rèn)定首套房，貸款政策按照首套房執(zhí)行，將明顯節(jié)約利息成本。
蘇州“6·26新政”指出，購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。
蘇州建設(shè)銀行的工作人員表示，目前蘇州是以區(qū)為單位購(gòu)房，只要在這個(gè)區(qū)名下沒有房子，就算作首套房，如果其他區(qū)域有按揭房，只要收入能兩倍覆蓋負(fù)債，利率就可以做到2.95%。
還有濟(jì)南，7月16日（含）之后網(wǎng)簽的住房， 不僅商業(yè)性個(gè)人住房貸款按區(qū)認(rèn)定首套房，公積金貸款政策也做了同步調(diào)整。
雖然房貸利率持續(xù)下降，但是首套房與二套房仍有明顯的差距。融360數(shù)字科技研究院對(duì)全國(guó)45個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%，相差42個(gè)基點(diǎn)。
融360數(shù)字科技研究院分析師艾亞文向記者表示，按區(qū)認(rèn)定首套房政策一方面降低了購(gòu)房門檻，另一方面減輕了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)壓力，有助于激發(fā)潛在購(gòu)房需求，尤其是跨區(qū)購(gòu)房和改善型需求，能夠在很大程度上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但最終的效果還取決于其他多重因素，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、收入水平、就業(yè)狀況以及消費(fèi)者信心等。