杭州宅地拍出59.2%溢價率、上海誕生區(qū)域單價“地王”、北京海淀再現(xiàn)89億元總價“地王”??樓市下半年開局首月，土地市場點狀熱度頻發(fā)，但成交總規(guī)模仍在進一步降低。
8月1日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，TOP100房企拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較前6月降幅繼續(xù)擴大2.2個百分點。其中，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中建壹品和保利發(fā)展前7月的拿地規(guī)模均超過200億元。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，7月單月，由于一二線城市土地供應(yīng)量和成交量均有所減少，百強企業(yè)當(dāng)月拿地總額同比降幅亦隨之?dāng)U大。
中指研究院分析認為，今年以來，房企拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢持續(xù)，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內(nèi)整體依舊保持審慎態(tài)勢。
來源：中指研究院
建發(fā)房產(chǎn)奪得拿地和新增貨值榜“雙冠”
國央企繼續(xù)成為各地土拍市場的主角。
今年前7月，拿地規(guī)模TOP10房企中，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中建壹品和保利發(fā)展分別以279億元、228億元、213億元和207億元的權(quán)益拿地金額排在前四位。同時，這也是TOP100企業(yè)中僅有的拿地規(guī)模超過200億元的4家房企。
從新增貨值來看，前7月，建發(fā)房產(chǎn)以621億元的全口徑新增貨值占據(jù)行業(yè)第一，華潤置地和保利發(fā)展分別以571億元和508億元排在第二和第三位。權(quán)益新增貨值方面，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和保利發(fā)展同樣占據(jù)前三位，分別為527億元、434億元和431億元。
值得注意的是，福建國企建發(fā)房產(chǎn)在前7月的拿地榜和新增貨值榜上均排在第一位。
對比來看，TOP10房企今年前7月新增貨值總額為4315億元，占TOP100房企的32.4%，新增貨值門檻為54億元。
從區(qū)域來看，長三角土拍市場仍領(lǐng)跑全國。今年前7月，長三角TOP10房企拿地總金額885.2億元，繼續(xù)位居四大城市群之首，增長較快；京津冀TOP10房企拿地總金額809億元，位列第二，主要是由于7月份北京多宗土地拍賣，金額增長亦較快；中西部TOP10房企拿地總金額373億元，排在第三。
來源：中指研究院
從各個城市拿地TOP10房企來看，央企國企依然是主力，實力民企也在重點深耕區(qū)域補充土儲。如京津冀地區(qū)，海開控股、中建智地拿地額均超百億元；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵、華潤置地等企業(yè)在多個重點城市廣泛布局；綠城中國、濱江集團、龍湖集團等民企和混合所有制企業(yè)，聚焦杭州等深耕區(qū)域補充土儲；寧波江山萬里置業(yè)、得力房產(chǎn)等區(qū)域性中小房企表現(xiàn)突出，則深耕重點城市增加土地儲備。
從全國住宅用地成交總價TOP10地塊來看，7月入榜地塊成交金額門檻為21億元。入榜地塊中，北京海淀區(qū)永豐地塊以總價89.01億元位居榜首。從城市來看，北京、上海均有3宗地塊入榜，總成交金額分別為142.6億元、75.4億元；杭州、成都各有2宗地塊入榜，總成交金額分別為50.5億元、45.3億元。
7月熱點城市土拍溢價率頻創(chuàng)新高
作為樓市下半年的開局月，7月份部分熱點城市的土拍市場頻頻出現(xiàn)高溢價地塊、單價或總價“地王”。
7月9日，上海舉行今年三批次土拍，這是自“滬九條”出臺后的首批宅地出讓，也是上海取消溢價率10%的封頂原則后的首場土拍。同時，本次出讓地塊也未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動價。最終，出讓的4宗土地中有2宗溢價成交，2宗底價成交，總攬金91億元，最高溢價約21%。
此次土拍供應(yīng)結(jié)構(gòu)更具吸引力，增加了楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)核心的供應(yīng)，地塊間熱度分化因此更為顯著。其中，楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K由保利以溢價率約21.18%競得，樓面價超過8.8萬元/平方米，成為楊浦區(qū)新的單價“地王”；楊浦區(qū)長白社區(qū)地塊由北京城建&越秀以22.3023億元摘得，溢價率約17.12%。
“取消溢價率上限代表著上海土地市場在經(jīng)歷三年限價后，回歸‘價高者得’的市場邏輯，有利于企業(yè)打造‘好房子’，從而增加政府土地收入，將有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認為，本次高溢價率成交的地塊也使客戶對未來該板塊房價上漲有一定的預(yù)期，高溢價率成交地塊未來批準(zhǔn)售價或?qū)⒏哂趯嵭蟹康芈?lián)動價的項目，這亦將對拿地開發(fā)商的銷售及產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)。
另一個熱點城市杭州，則頻現(xiàn)高溢價成交地塊。7月23日，杭州出讓2宗宅地，共攬金29.4億元，其中城東新城地塊被濱江以22.6%溢價率摘得；豐收湖地塊被綠城以59.2%溢價率斬獲，創(chuàng)下2019年以來杭州土拍溢價率新高。7月30日，杭州主城首宗不限房價的濱江白馬湖地塊成功出讓，由于板塊內(nèi)宅地已10年未供應(yīng)，最終經(jīng)過42輪競價，該地塊被綠城中國以27.16億元競得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率達到9.57%。
北京土地市場7月的焦點則是北京海淀新“地王”。7月25日，北京海淀區(qū)永豐地塊以89.01億元成交，成為今年該區(qū)域總價“地王”。此次拍賣吸引了多家房地產(chǎn)企業(yè)參與，最終被保利和建工聯(lián)合體競得。
在成都，7月中心城區(qū)兩場土拍共攬金103.51億元。其中，7月19日成交5宗土地，總金額45.23億元，最高溢價率為8.63%。7月17日，成都有4宗土地成交，總成交金額58.28億元，最高溢價率為6.5%。
與其余熱點城市不同的是，合肥7月土拍以中小民營房企搶拍和國企托底為主。7月30日，合肥成功出讓10宗地，攬金51.39億元。其中4宗溢價成交，6宗底價成交，平均溢價率為2.7%。溢價拿地的四川邦泰、天阜和意禾均為外來中小型房企，且目前所持項目較少，擴張意圖明顯。在本次土拍中，本地國企底價拿地托底，而安徽置地、偉星、越秀等以往的土拍常客此次均未入場。整體來看，房企拿地意向減弱，市場觀望情緒依然較大。